La legge di Stabilità 2020 ha stabilito una proroga per il bonus ristrutturazioni fino al 31 dicembre di quest’anno. Con la maggior parte delle case italiane fin troppo datate, questo provvedimento apre a positivi impatti sul settore immobiliare.

Quante case vecchie ci sono in Italia?

L’ultimo rapporto Omi ci ricorda che nel 2016 in Italia erano presenti circa 35 mila immobili ad uso residenziale, per oltre il 92% posseduti da persone fisiche. Da questo dato vanno estrapolate alcune osservazioni: la prima, che oltre 19 milioni di questi edifici siano adibiti ad abitazioni principali mentre il resto siano seconde case, meno utilizzate quindi rispetto alle prime. Soprattutto se si considera che, dati delle dichiarazioni dei redditi alla mano e sorvolando sul fenomeno degli affitti in nero, solo sei milioni di queste seconde case risultino effettivamente locate e quindi in stato di utilizzo costante, mentre le restanti versano in stato di inutilizzo, se non di abbandono. Altro punto, il valore del patrimonio abitativo che ammonta nel 2016 a poco più di 6 mila miliardi, un dato in leggero calo rispetto al 2015. Tale valore tuttavia è concentrato per la metà al nord e per un sesto nella sola Lombardia. Il valore delle altre case nel resto (e quindi nella maggior parte) d’Italia è molto inferiore. In media nel 2016 il valore di una casa era di 162 mila euro (1385 euro al metro quadro) ma va detto che nel corso degli ultimi trent’anni la diminuzione è stata di un terzo secco: ed è ovvio perché in trent’anni i criteri di costruzione, l’attenzione all’ambiente, la tecnologia hanno corso veloci, mentre le case italiane sono rimaste per lo più ferme. Dati Istat rivelano infatti che il 70% delle case italiane abbiano oltre 30 anni di vita: ed ecco spiegata, insieme a quanto sopra, la difficoltà di risalita dei prezzi immobiliari. Ma come ogni cosa, anche questo fatto ha una doppia faccia: l’altro lato della questione è infatti che questo 70% rappresenta una enorme opportunità di business per il settore delle ristrutturazioni. Costruire nuovi edifici, dove possibile, viene fatto, e in effetti le nuove costruzioni hanno visto rialzi nei prezzi dell’1,8% annuo. Ma non ovunque è possibile a causa anche della forte differenza nella conformazione geografica del nostro Paese, che non consente ovunque grandi opere di rifacimento di interi quartieri. Strada che è invece intrapresa a capofitto da città come Milano, con riverberi sui prezzi immobiliari che la distaccano nettamente dal resto d’Italia.

Proroga del bonus ristrutturazione 2020: un aiuto al settore immobiliare

Diventa quindi fondamentale in questo scenario che incentivi come i bonus ristrutturazioni continuino a dare il proprio appoggio ad un settore che crea lavoro e consente il recupero del valore immobiliare. Secondo il report Omi, anche grazie agli incentivi statali, nel periodo 2007-2016 sono stati effettuati complessivamente 27,1 milioni di interventi di ristrutturazione, per una spesa totale pari a 115,9 miliardi di euro circa e una spesa media per intervento di 4,3 mila euro. Nel solo anno di imposta 2016, gli immobili in corso di ristrutturazione sono stati quasi 1,5 milioni con un beneficio medio annuo (per immobile) di 465 euro. Nel periodo 2013-2016 infine sono stati effettuati oltre 195 mila interventi antisismici. La spesa complessiva per questa categoria di opere è pari a oltre 872 milioni di euro e la spesa media è di circa 4,4 mila euro. In particolare, negli anni 2015-2016 gli immobili per i quali sono stati dichiarati interventi antisismici sono oltre 33mila con un beneficio fiscale medio annuo (per immobile) di 522 euro. E’ quindi da salutare positivamente la conferma della detrazione fiscale detta Bonus Ristrutturazioni che può essere richiesta fino al 31 dicembre 2020 per gli interventi di ristrutturazione, antisismici o di efficientamento energetico

Per quanto riguarda il cosiddetto ecobonus, relativo agli interventi che, in generale, migliorano l’efficienza energetica degli edifici, per la maggior parte degli interventi la detrazione è pari al 65%, per altri spetta nella misura del 50%. Sul versante della ristrutturazione la detrazione Irpef è del 50%, fino ad una spesa massima di 96.000 euro. A questa detrazione, anche per il 2020, sarà inoltre ancora possibile legare il bonus mobili che consente di usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili nuovi e di grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione.

L’agevolazione potrà essere richiesta solo da chi, prima dell’acquisto mobili, realizza un intervento di ristrutturazione edilizia, iniziato a partire dal 1° gennaio 2019 o 2020. Da quest’anno non si potrà più optare per lo sconto in fattura al posto dell’ecobonus. Condizione indispensabile per fruire dell’agevolazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari già edificate.

Quale impatto hanno avuto le agevolazioni fiscali sul mercato immobiliare negli anni passati? “Le agevolazioni hanno dato una mano al mercato immobiliare, – commentano da Tecnocasa, – soprattutto negli anni della crisi: le tipologie usate hanno subito un importante ribasso dei prezzi (dal 2008 parliamo di una perdita di valore del 37,6%) che le ha rese appetibili grazie proprio agli incentivi fiscali che hanno consentito la personalizzazione dell’investimento immobiliare”.

Un trend che è proseguito anche negli anni successivi. L’analisi delle compravendite realizzate nel primo semestre 2019 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete ha infatti evidenziato che il 79,2% di esse ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni.

“Con il mercato in ripartenza anche gli immobili nuovi, che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderati, come dimostra anche il fatto che tanti costruttori hanno ripreso fiducia e ripartono con nuove iniziative, – è la lettura di Tecnocasa. – Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento. Le soluzioni nuove o ristrutturate hanno registrato una crescita dei prezzi a partire dal secondo semestre del 2017. Dal 2009 al 2019 c’è stata comunque una perdita di valore del 26,7%, quasi sette punti percentuali in meno rispetto a quanto hanno perso le soluzioni usate”.

C’è quindi ancora spazio per l’aumento dei prezzi ma senz’altro la strada delle ristrutturazioni è quella giusta.

Fonte: idealista/news

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